El 3% de los inmuebles en venta en el país se comercializa con descuentos de hasta el 70% debido a procesos de ocupación, cesiones de remate o litigios judiciales.
La imposibilidad legal de tasar el interior impide a los bancos conceder hipotecas, cerrando la puerta al comprador tradicional y abriendo el mercado a inversores con capital propio.
Cataluña concentra 4 de cada 10 inmuebles en esta situación, según los registros sectoriales analizados por la firma de inversión Brikex.
MADRID, 14 de septiembre de 2026. Cualquier persona que busque vivienda en los principales portales inmobiliarios se ha
cruzado con el mismo patrón: un piso en una zona consolidada anunciado a un precio que parece un error, con rebajas que alcanzan el 40%, 60% o incluso 70% respecto al valor de los edificios colindantes.
Sin embargo, la explicación figura casi siempre al final de la ficha técnica: «Inmueble sin posesión. No se puede visitar ni hipotecar». Esta casuística ya no es un fenómeno marginal. Según los datos del sector inmobiliario,
actualmente hay más de 23.000 viviendas anunciadas en estas condiciones en España, lo que representa cerca del 3% de la oferta residencial total en venta. Se trata de activos atrapados en procedimientos de desalojo, procesos de ejecución hipotecaria impagada
(Non-Performing Loans o NPL) o cesiones de remate tras subasta judicial.
Para el comprador medio que necesita financiar la compra, la operación queda totalmente descartada. La normativa española de tasación hipotecaria exige por ley la comprobación física del interior del inmueble para emitir una valoración válida.
Al no poder acceder a la vivienda, las entidades bancarias deniegan sistemáticamente cualquier préstamo, confinando este 3% del parque en venta a un mercado donde el 100% de las transacciones se liquida al contado.
El diferencial entre el precio y el factor tiempo
«Para un particular con ahorros, ver un inmueble a mitad de precio resulta muy atractivo, pero lanzarse a comprar sin un equipo jurídico y técnico detrás es un riesgo enorme», advierten desde la dirección de Brikex, plataforma española especializada en la inversión y
gestión de activos inmobiliarios complejos y off-market. «En estos casos no se compra una casa para entrar a vivir mañana; se adquiere un activo con un problema legal asociado a cambio de un descuento estructural muy pronunciado».
El negocio en este segmento descansa sobre la capacidad de esperar. Mientras un propietario particular o una entidad financiera prefiere vender el activo con una quita agresiva para no asumir el desgaste ni los costes de un litigio, los vehículos especializados y pequeños inversores con liquidez compran con descuentos estructurales de entre el 30%
y el 70% sobre el valor de mercado. Su labor se centra en gestionar los trámites legales o los acuerdos de mediación para, una vez recuperada la posesión, sanear el inmueble y reintroducirlo en el circuito habitual de alquiler o venta.
El impacto de la mediación extrajudicial
La dinámica de estos expedientes ha experimentado un giro tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, marco legal que introduce la obligación de acudir a mecanismos de mediación previa y resolución extrajudicial antes de iniciar la vía contenciosa en los tribunales.
«La saturación judicial tradicionalmente alargaba estos procesos durante 18 o 24 meses. La exigencia actual de mediación previa potencia el papel de los operadores técnicos con capacidad negociadora para desbloquear el stock residencial de forma ordenada y extrajudicial», añaden desde Brikex.
En cuanto a la distribución geográfica del producto, Cataluña lidera el volumen nacional al concentrar cerca del 40 % de los inmuebles comercializados bajo esta fórmula, seguida de la Comunidad de Madrid, la Comunidad Valenciana y la provincia de Sevilla, plazas donde la fuerte tensión de la demanda facilita que cualquier vivienda saneada vuelva a ser absorbida por el mercado con rapidez.
Contacto de prensa y boilerplate
1-Entidad emisora: Brikex
2-Portavoz / Cargo: Alejandro Miñón Lage, CEO de Brikex
3-Correo electrónico de prensa: alejandro@brikex.com
4-Sitio Web oficial: www.brikex.com
Sobre Brikex
Brikex es una plataforma española especializada en la identificación, auditoría y estructuración de operaciones de inversión en activos inmobiliarios singulares, deuda con garantía hipotecaria (NPL) y oportunidades de inversión off-market con descuento estructural sobre el valor de mercado.