Los gastos de formalización de una hipoteca —notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación— recayeron durante años íntegramente sobre el consumidor a través de una cláusula que los tribunales españoles vienen declarando nula por abusiva. Reclamar los gastos hipotecarios sigue siendo una vía practicable en 2026 para buena parte de los afectados, aunque muchos todavía no han dado el paso.
Reclama Legal, despacho especializado en derecho bancario y de consumo con cobertura en toda España, tramita estas reclamaciones junto con las de tarjetas revolving, IRPH y otras cláusulas abusivas. A continuación, se detalla qué conceptos se pueden recuperar, en qué cuantía y dentro de qué plazos.
Qué gastos de la hipoteca se pueden recuperar
El Tribunal Supremo fijó cómo debieron repartirse estos gastos entre la entidad y el cliente. Sobre esa doctrina, la acción de restitución permite recuperar:
• Registro de la propiedad: 100% del importe.
• Gestoría: 100% del importe.
• Tasación del inmueble: 100% del importe.
• Notaría: 50% del gasto.
• Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD): a cargo del banco únicamente en las hipotecas firmadas a partir de noviembre de 2018.
Las hipotecas suscritas desde junio de 2019 quedan, por lo general, fuera de esta reclamación, ya que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario impuso el reparto legal de estos gastos.
Cuánto dinero se puede recuperar
La cuantía depende del importe del préstamo y de la provincia. Las organizaciones de consumidores ofrecen una referencia contrastada: la OCU cifra en torno a 1.000 euros la media recuperada por afectado entre gastos e intereses, mientras que ASUFIN sitúa la horquilla habitual entre 1.500 y 3.000 euros por hipoteca. La reclamación se apoya en documentación que la mayoría conserva en casa: la escritura del préstamo y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, que también pueden solicitarse a la propia notaría o gestoría.
Los plazos tras las sentencias del TJUE
La posible prescripción fue durante años el principal freno. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo aclaró en sus sentencias de 25 de enero y 25 de abril de 2024: el plazo no comienza a contar mientras el consumidor no haya podido conocer el carácter abusivo de la cláusula, y no desde el momento del pago.
Esta interpretación de la Directiva 93/13 mantiene abierta la acción para la mayoría de los afectados, incluidos quienes ya cancelaron o amortizaron anticipadamente su hipoteca.
Más del 97% de sentencias a favor del consumidor
El respaldo judicial es contundente. Según el Consejo General del Poder Judicial, los juzgados especializados en cláusulas abusivas han resuelto a favor del cliente en más del 97% de las sentencias dictadas desde 2017, con provincias en las que el porcentaje de fallos estimatorios alcanza el 100%.
José Antonio Tejedor Baladrón, socio de Reclama Legal, recomienda analizar la escritura completa antes de reclamar, ya que un mismo préstamo suele contener otras condiciones revisables, como el índice IRPH, los seguros vinculados a la hipoteca o la comisión de apertura.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?
El proceso arranca con la revisión de la escritura del préstamo y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación para cuantificar el importe. Con esa documentación se plantea primero una reclamación extrajudicial ante la entidad y, si el banco no atiende la devolución, se interpone demanda ante los juzgados especializados en cláusulas abusivas. Al tratarse de una cláusula ya declarada nula, la carga probatoria es limitada y, cuando la sentencia es estimatoria, las costas del procedimiento suelen recaer en la entidad financiera.
Otras dudas frecuentes
¿Se puede reclamar si ya se canceló o amortizó la hipoteca?
Sí. Tras las sentencias del TJUE de 2024, la acción sigue disponible aunque el préstamo esté cancelado.
¿Se deben conservar todas las facturas?
Ayuda, pero no es imprescindible: la escritura y las facturas pueden solicitarse de nuevo a la notaría o gestoría.
¿Qué hipotecas quedan fuera?
Por lo general, las firmadas desde junio de 2019, ya que la LCCI fijó el reparto legal de gastos.
Conclusión
Con jurisprudencia consolidada, plazos todavía abiertos y una tasa de estimación judicial superior al 97%, la reclamación de los gastos hipotecarios continúa al alcance de miles de hogares que asumieron unos costes que la normativa atribuye, en su mayor parte, a la entidad financiera. Un análisis previo de la escritura permite estimar el importe recuperable y agrupar en una sola estrategia el resto de cláusulas susceptibles de revisión.
Sobre Reclama Legal
Reclama Legal es un despacho especializado en derecho bancario y de consumo con cobertura en toda España. Tramita reclamaciones de gastos hipotecarios, tarjetas revolving, IRPH y otras cláusulas abusivas.